将来的に住む家が必要になることはわかっているものの「ライフスタイルが定まっていない」、「すぐに購入するには資金が足りない」と住宅の取得について、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
賢い考え方のひとつとして、お手頃な物件を購入して賃貸に出し、将来的に自分が住むという選択をされる方もいらっしゃいます。自分たちで住むのはやめて、賃貸に出し続けたり、売却したりとその時々にあった選択ができる点もメリットです。
取得した物件の価値を高めるため、または自分がより住みやすい環境にするために、リフォームやリノベーションを検討するシーンもでてくるでしょう。物価高が続く中でも、できるだけ安くクオリティの高いリフォームをしたいですよね。
そこでおすすめなのが、「クラフトマン方式」のリフォーム・リノベーションです。通常、リフォーム会社に依頼した場合、「発注者→リフォーム会社→工事会社→職人」と仲介してもらう形式になるため費用が割高になります。クラフトマン方式の場合、「発注者→職人」と職人へ直接依頼するため手間はかかりますが、費用は割安で済みます。
クラフトマン方式でリフォーム・リノベーションを成功させるためには、事前に知識が必要です。本記事では、国立市富士見台の物件を参考に、シミュレーションを行いクラフトマン方式でのリフォームの手順を解説します。ぜひ、物件取得の参考にしてください。
手順１．不動産物件サイト「楽待」で中古物件を選ぶ
まずは、不動産物件サイト「楽待」（https://www.rakumachi.jp/）を使って、リノベーションに適した中古物件を探します。「楽待」は、日本全国の収益物件を多く掲載しており、物件価格などの基本情報のほか、表面利回りや想定年間収入など投資判断に必要な情報も記載されています。
検索の流れは以下のとおりです。
- 左上の「収益物件を探す」をクリック
- 価格「2000万円以下」、地域「東京都内」などの条件で検索
検索した結果、以下の国立市の物件がヒットしました。
物件情報
- 所在地：東京都国立市富士見台
- 販売価格：1150万円
- 築年数：57年
- 表面利回り：9.28%
24帖と広々としたLDKが特徴の一室です。
物件の特徴
1.初期費用を抑えやすい
物件価格が1150万円と手頃なため、初期費用を抑えやすい点が魅力です。投資用物件としても、始めやすい価格帯といえるでしょう。
2.交通の利便性が高い
JR南武線谷保駅まで徒歩9分、JR中央本線国立駅まで徒歩2分と2沿線を利用できるうえ、最寄りのバス停まで徒歩3分と交通の利便性が高い点がポイントです。通勤や通学、おでかけに便利なだけでなく、賃貸にだす際も幅広い層にアピールできるでしょう。
3.開放感のあるLDK
LDKは24帖あり、バルコニーに面しているためゆったりとした空間を味わえるでしょう。広めのLDKを活かし、壁や間仕切りを新設し部屋数を増やせば、ライフスタイルの変化にも対応できます。（壁の増設は、構造上の制約がある場合もあります。）
4.購入後すぐに収入を得られる可能性がある
現状賃貸中のため、貸し続ければすぐに収入を得られるでしょう。収入の空白期間がない点は大きなメリットで、入居者を探したり、不動産会社に依頼したりする手間が省けます。
物件のポイント
下記3点については、将来的な修繕費用や管理体制を注意・検討する必要があります。
- 築年数が経過している
- 自主管理
- 修繕積立金が0円
※自主管理とは、入居者への対応や修繕工事の手配などを物件の所有者自ら行うことです。
落ち着いた住環境なので、投資用としてだけでなく将来的に自分で住むのもひとつの選択肢です。安定した賃貸経営と資産価値維持の可能性を秘めた物件といえるでしょう。この物件の水回り（キッチン・バス・トイレ）や内装（壁紙・床）をリフォームすると想定し、発生する費用の概算を当ウェブサイト内の自動見積りシミュレーターで調べてみます。
手順2．「工事価格」の概算を調べる
リノベーションにかかる工事費用の概算を調べるため、当ウェブサイト内の「【150工程】自動見積りシミュレーター」を活用します。
クラフトマン 自動見積りシミュレーター
https://www.craftsman.fun/simulation1/
このシミュレーターを使うことで、おおよその工事費用を簡単に算出できます。
まずは、物件情報から、敷地面積、建蔽率、容積率、延べ床面積、住宅性能と仕様を入力しましょう。
「【150工程】自動見積りシミュレーター」では、マンションのリフォーム・リノベーションについてもシミュレーションできます。
マンションの場合も、「敷地面積」と「延べ床面積」の欄を埋める必要があり、敷地面積はダミーで「100」と入力しました。敷地面積を入力すると延べ床面積が自動計算されますが、今回は物件情報にある「53.3㎡」と手入力します。
住宅性能と仕様については「平屋建て・1世帯」と入力し、今回は部屋数を「2」と入力しました。
この状態で、Ｉ．内装工事（天井・階段・床・造作材、クロス張り）のところを見ると、次のように表示されます。
内装工事の合計費用は、694,179円になりました。
さらに、K.住宅設備工事のところを見ると、このように表示されます。
住宅設備工事の合計費用は、1,675,000円になりました。
内装工事費用＋住宅設備工事費用で、合計2,369,179円になりました。
約240万円で、内装＋水回りのリノベーションができることが分かります。
＜注意点＞
- 実際の工事費用は発注内容や設備のグレードによって変動する可能性があります。
- より正確な見積もりを得るには、職人との打ち合わせが必要です。
次のステップでは、資金計画を立てるため、住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションを行います。
手順3．住宅ローンを検討
不動産を購入する際、銀行からの借り入れも選択肢の一つです。
住宅ローンの金利は、「自分で住む場合」は比較的低く抑えられますが、「投資用不動産」として購入する場合はやや高めに設定されることがほとんどです。ここでは投資用不動産の購入と仮定して、「金利2％・返済期間15年」という条件で試算してみます。
具体的な返済額を知るには、SUUMOの「住宅ローン 支払額シミュレーション」を利用すると便利です。
▶ シミュレーションはこちら
SUUMO 住宅ローン支払額シミュレーション
- 借り入れ金額：1150万円
- 金利：2％
- 返済期間：15年
以上の条件で試算すると、算出結果は、
●毎月の支払額：7.4万円（ボーナス払いなし）
となります。
家賃収入8.9万円との差額約1.5万円を、貯蓄もしくは修繕費に回すことができ、一定の余裕があるプランとなります。
手順4．「ツクリンク」で職人を直接探す
ローンの支払いについてイメージできたら、次はリノベーション工事を依頼する職人や業者を探しましょう。今回は、建設業界向けのマッチングサイト「ツクリンク]を利用します。
ツクリンク公式サイト
https://tsukulink.net/
ツクリンクでは、会員登録をしなくても職人を探すことが可能です。手順は以下のとおりです。
- メニューバー上の「協力業者募集」をクリック
- 地域で「東京」を選択
- 工事種別で「内装仕上工事業」をチェック
- 表示された業者の中から、いくつかをピックアップ
手順5．「ツクリンク」で見つけた職人から相見積もりを取る
通常、リノベーション工事では、「発注者 → リフォーム業者 → 工事会社 → 工事職人」という流れで発注します。しかし、クラフトマン方式では「発注者 → 工事職人」となるため、金額やスケジュールの調整がしやすく、柔軟な対応が可能な点が大きなメリットです。
これは発注者・職人の双方にとってのメリットとなります。見積もりの際には、しっかりこちらの意見も伝えておきましょう。
相見積もりの際に確認する4つのポイント
職人に見積もりを依頼する際は、以下の点を確認しましょう。
- これまでの内装工事の経験（件数 or 年数）
- 工事期間は何日かかるか？
- 廃材処分の対応は可能か？
- 建材の仕入れルートはあるか？
職人とは「業務委託契約」での発注となるため、特に「工事期間は何日かかって、金額はいくらかかるのか？」を明確に把握することが重要です。
相見積もりを取ったうえで、最も条件に合う職人を選びましょう。
クラフトマン方式のデメリットと対策
直接職人と契約する方式では、発注者の意図を職人が正しく理解しない可能性があります。
そのためスケッチや写真などの情報を用いて、具体的かつ密に職人とコミュニケーションをとることが重要です。
職人とやり取りする際の注意点
職人と直接やり取りをする際は、以下のような点に注意しましょう。
- 要望を明確に伝える（どのようにリフォームしたいのかを具体的に）
- 可能ならスケッチや建材の銘柄を事前に用意
- 分からないことはその場で質問する
- 実績がはっきりしている職人を選ぶ
- これまでの施工実績の写真を見せてもらう
- 支払い条件を明確にする（可能であれば一部前払いを検討）
仲介業者がいない分、こちらの要望をしっかりと伝える必要があります。
発注後の管理について
工事の発注方法や進行管理については、クラフトマンがサポートしますので、初めての方でもスムーズにリノベーションを進めることができます。
まとめ
物価高に伴う材料費や燃料費の高騰により、当面のあいだ住宅価格も上昇するという見方があります。今後住みたいエリアや条件の良い物件を見つけたら取得し、賃貸に出したり、将来的に自分で住んだりといった方法をとるのも一つの選択肢です。
今回紹介した国立市のマンションの1室のように、手頃な価格の物件を購入しリノベーションするやり方もコストを抑えるのに効果的です。さらにクラフトマン方式で、直接職人に工事を依頼できれば、大幅なコストカットが期待できます。
クラフトマン方式でのリノベーションを成功させるためには、事前に知識をつけておくことと、職人とコミュニケーションをとり自分でしっかり工事管理を行うことが重要です。本記事で紹介した内容を参考に、リノベーションの成功に役立てて下さい。
（執筆者：宮関あゆみ）
（企画・構成：CraftLife）
※本記事は、リノベーションのコスト・シミュレーションおよび「クラフトマン方式」による発注スキルの向上を主題としたもので、物件の購入を勧めるものではありません。また、CraftLifeでは不動産の仲介はいたしません。
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